»S sodelovanjem z ministrstvi nismo zadovoljni, vendar se to izboljšuje. Našo zbornico morajo prepoznati kot ključnega strokovnega sogovornika in upoštevati strokovna mnenja, ki izvirajo iz udejstvovanja na trgu,« je povedal Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije. Sodelovanje z ministrstvi bo v bližnji prihodnosti zelo pomembno, saj čaka področje poslovanja z nepremičninami veliko sprememb zakonodaje.
Pred nami je kar nekaj sprememb formalnih okvirov, ki bodo vplivali na nepremičninski trg. Krovni dokument je resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu, ki je bil na lanskem posvetu o poslovanju z nepremičninami deležen veliko kritik. Najbolj je izstopala izjava dr. Lojzeta Udeta, da resolucijo sprejmemo takrat, ko je jasno, da sprejetega ne bomo nikdar uresničili. Z njim se je strinjalo veliko udeležencev. Tudi vi?
Z dr. Udetom se vsaj na načelni ravni strinjam tudi jaz. Seveda bi si na Zbornici za poslovanje z nepremičninami pri GZS želeli, da bi državni zbor stanovanjsko politiko države za prihodnjih deset let določil z bolj zavezujočim dokumentom, še vedno pa je bolje imeti vsaj to kot nič. Sprejeta resolucija namreč predvideva številne ukrepe, ki bodo pozitivno vplivali na celoten nepremičninski trg, tako na javni kot na zasebni del. Jasno pa je, da bo za njihovo uveljavitev treba spremeniti nekatere področne zakone, predvsem stanovanjski zakon. To smo vedeli že prej. Glavno vprašanje je, kako zavzeto se bo država prek resornega ministrstva lotila te naloge. In v tem grmu tiči zajec. Zato pa znotraj stroke lahko slišimo številne dvome o dejanski uresničitvi sprejetih zavez. No, osebno sem kljub temu zmeren optimist in upam, da bodo te zaveze, ki jih je zakonodajalec zapisal in potrdil, izboljšale stvari.
V resoluciji se veliko govori o razvoju najemnega trga stanovanj. Tako bi odpravili institut neprofitne najemnine, razliko do stroškovno upravičene pa bi pokrili z dodatki. Kakšno je stališče vaše zbornice do tega vprašanja?
Člani naše zbornice so tudi stanovanjski skladi oziroma podjetja, ki izvajajo naloge stanovanjskih skladov. V prvi vrsti bo ukrep olajšal njihovo poslovanje, predvsem pa omogočil nove investicije. Zdajšnja neprofitna najemnina jim namreč ne zagotavlja dovolj sredstev za redno vzdrževanje obstoječega stanovanjskega fonda, še manj pa jim omogočajo nove investicije, ki so v tem segmentu nujne. Na naši zbornici smo prepričani, da bo ukrep tudi drugače spodbudno vplival na razvoj najemnega trga v Sloveniji. Zdaj namreč zasebne pobude za gradnjo najemnih stanovanj tako rekoč ni, saj tako nizko določena neprofitna najemnina pomeni konkurenco, s katero zasebni sektor ne more tekmovati. Poleg tega, glede na merila, le redki državljani niso upravičeni do neprofitnega stanovanja.
Tu je veliko govora tudi o prikritih socialnih transferjih.
Da, to je še večja težava. Zato tudi na zbornici odločno podpiramo odpravo te anomalije in s tem zagovarjamo tudi večjo preglednost socialnih prejemkov.
Neprofitne najemnine zelo najedajo likvidnost stanovanjskih skladov, ki to težavo rešujejo, kakor vedo in znajo. Kako bi morali po vašem mnenju urediti najemna stanovanja za sloj z najnižjo kupno močjo?
Omenjena resolucija predvideva čisto ustrezen institut, ki bi nadomestil zdajšnje neprofitne najemnine, hkrati pa ne bi pomenil prikritih socialnih transferjev in bi bil laže prilagodljiv spreminjajočim se premoženjskim razmeram prebivalstva. To je institut stanovanjskega dodatka. Gre za socialni korektiv za dohodkovno najšibkejše. Ti bi bili glede na finančno stanje upravičeni do določenih sredstev, s katerimi bi laže plačevali najemnino, tako stroškovno kot tudi tržno, če prebivajo v zasebnem najemniškem stanovanju. Podoben položaj smo imeli že zdaj s subvencionirano najemnino, vendar se je ta dodeljevala skupaj z neprofitno najemnino. Najemniki v tržnih stanovanjih, ki so do take najemnine upravičeni, pa so zdaj glede tega v slabšem položaju. Če bosta uveljavljena oba ukrepa, bodo za zagotavljanje stanovanjskega dodatka verjetno potrebna večja sredstva, vendar na drugi strani ne bodo potrebni proračunski transferji stanovanjskim skladom.
Kaj bo to pomenilo za javni stanovanjski fond?
To bi zmanjšalo pritisk nanj. Tudi socialno ogroženi občani bi lahko stanovanjsko vprašanje rešili z najemom tržnega stanovanja, za pomoč pri plačevanju najemnine pa bi prejeli ustrezen stanovanjski dodatek. Poleg tega bi s tem zmanjšali obseg črnega najemnega trga, saj bi imeli najemniki veliko večji interes za sklenitev ustrezne najemne pogodbe in bi morali najemno razmerje za pridobitev stanovanjskega dodatka tudi prijaviti.
Kaj pa pričakujete od sprememb stanovanjskega zakona?
Na zbornici že nekaj časa pričakujemo temeljito prenovo stanovanjskega zakona. Težava je, da o tem še nismo dokončno prepričali ministrstva za okolje in prostor. Namesto tega so konec minulega leta v javno obravnavo dali predlog sprememb zakona, ki ni bil usklajen s stroko, po tem, kar slišimo, pa ni bil usklajen niti z drugimi deležniki v procesu. Ministrstvo je z njim poskušalo rešiti nekatere težave, ki jih je zaznalo v praksi, vendar je za to izbralo povsem neustrezne rešitve, ki težav ne bi odpravile, bi pa tako etažnim lastnikom kot upravnikom povzročile dodatne stroške in nevšečnosti. Zato smo se na predlog ostro odzvali in od ministrstva zahtevali, da ga nemudoma umakne, saj bi njegova uveljavitev imela dolgoročne negativne posledice za celotno panogo. Namesto tega smo predlagali, da ministrstvo nemudoma začne pripravljati celostne spremembe stanovanjskega zakona. Kolikor nam je znano, se z nami v tem delu strinjajo tudi drugi deležniki. Zelo bomo zadovoljni že, če bodo spremembe zakona vsebovale rešitve, ki jih predvideva resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu.
Vaša zbornica pripravlja predloge za spremembe zakona o nepremičninskem posredovanju. Katerih sprememb si želijo družbe, ki posredujejo pri prometu z nepremičninami?
Na tem področju smo zaradi precejšnje pasivnosti države pobudo prevzeli sami in v okviru Združenja družb za nepremičninsko posredovanje oblikovali strokovno skupino, ki pripravlja predloge za spremembo veljavnega zakona oziroma za sprejetje novega. Strokovna skupina je delo skoraj že končala in pričakujem, da bomo končno besedilo predloga na ministrstvo za okolje in prostor poslali do konca marca. Bistvenih sprememb zakona sicer ne gre pričakovati, bomo pa s predlogom poskušali odpraviti nekatere neustrezne določbe, olajšati opravljanje dejavnosti družb za nepremičninsko posredovanje in povečati vlogo kodeksa dobrih poslovnih običajev. Pri oblikovanju predloga se bomo poskušali uskladiti z drugimi deležniki v procesu, s čimer bi olajšali sprejetje in uveljavitev sprememb. S ključnimi izhodišči za spremembe smo seznanili tudi tiste nepremičninske posrednike, ki niso člani naše zbornice.
Ali pričakujete še spremembe katerih drugih zakonov in predpisov?
Na resorno ministrstvo smo že večkrat naslovili tudi pozive za spremembo zakona o javnih skladih, ki jo želijo stanovanjski skladi, in zakona o revidiranju, ki zadeva predvsem ocenjevalce vrednosti nepremičnin. Spremembe tega zadnjega so že v pripravi in upamo, da bo pripravljavec, ministrstvo za finance, upošteval tudi naša stališča. Po potrebi se vključujemo tudi v druge zakonodajne postopke, ki so pomembni za izvajanje dejavnosti naših članov. V tem delu moramo biti izjemno aktivni, saj nas pristojna ministrstva v začetnih fazah redko povabijo k sodelovanju.
Nepremičninski posredniki, ki so člani vašega združenja, so že pred leti sprejeli kodeks. Kaj je v njem?
Najpomembnejši del kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami je namenjen odnosu s strankami. Tega na splošno določa že zakon, vendar pa ga kodeks še nadgrajuje, tako da so stranke nepremičninskih družb dejansko postavljene v središče njihovega delovanja. Posebno pomemben del kodeksa je ureditev razmerij med nepremičninskimi družbami in spoštovanje dobrih poslovnih običajev v medsebojnem delovanju.
Kako to vpliva na poslovanje nepremičninskih posrednikov?
Kodeks nedvomno pozitivno vpliva na delovanje nepremičninskih posrednikov, ki se zavežejo k spoštovanju teh določb, saj vsebuje številne konkretne opredelitve, ki so enostavno razumljive. Ugotavljamo, da kodeks še vedno pridobiva veljavo, saj ga sprejema vse več nepremičninskih družb in posrednikov. To pa pomeni, da ga vsi podpisniki razumejo kot prednost v vsakdanjem delovanju, kar je tudi rezultat tega, da ga cenijo oziroma zahtevajo tudi njihove stranke.
Kaj to pomeni za naročnike njihovih storitev?
Za naročnike storitev to v prvi vrsti pomeni boljšo seznanjenost z njihovimi pravicami in obveznostmi nepremičninskih posrednikov pa tudi z možnostmi, ki jih imajo, če so te kršene. Želimo, da bi se stranke zavedale, da je podpis kodeksa garancija, da bosta nepremičninska družba ali posrednik spoštovala določbe kodeksa, kar za stranko pomeni višjo kakovost storitve in večjo varnost v razmerju do nepremičninske družbe. Ravno zato bomo v promocijo kodeksa in dobrih poslovnih običajev vlagali še več. Šele ko kodeks poznajo uporabniki storitev nepremičninskih družb, je ta dosegel temeljni namen.
