''Ne sklepajte pogodb za nedoločen čas z enoletnim odpovednim rokom''

V času gospodarske krize so lastniki poslovnih stavb sprejeli skoraj vse pogoje, ki so jih postavili najemniki, kar danes znižuje vrednost njihove nepremičnine, pravi Maja Ostanek, KF Finance.
29.09.2016 11:14
Čas branja: 3 min
''Ne sklepajte pogodb za nedoločen čas z enoletnim odpovednim rokom''
Maja Ostanek je vodja projektov pri svetovalnem podjetju KF Finance. Na predavanju na letošnjem Nepremičninskem razvojnem forumu je med drugim opozorila, da pogodbe, ki jih lastniki poslovnih nepremičnin sklepajo z najemniki, niso sestavljene optimalno, kar zelo vpliva na možnost prodajo celotne stavbe nepremičninskim skladom.

Katere napake so pri sklenjenih pogodbah najpogostejše?

Prva povsem klasična napaka je, da najemodajalci sklepajo pogodbe za nedoločen čas, te pa imajo po zakonu enoletni odpovedni rok. Investitorji v poslovne stavbe iščejo stavbe z najemnimi razmerji, sklenjenimi za pet let. Enoletni odpovedni rok za najemno razmerje lahko pomeni, da so najemna razmerja, ki so sicer sklenjena za nedoločen čas, v bistvu potencialna razmerja za leto dni. Tega pa investitorji ne marajo, zato je zanje takšna nepremičnina manj vredna.

Katera je druga napaka?

Lastniki sklenejo pogodbe za določen čas, vendar z možnostjo odpovedi kadarkoli s tri- ali šestmesečnim odpovednim rokom. Sodna praksa se je pri pogodbah za določen čas opredelila šele pred tremi leti. Določila je, da pogodb, sklenjenih za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa. To je nekaj, kar je v tujini kristalno jasno že vrsto let.

Kaj pa prodaja določenega dela poslovne stavbe?

To napako so lastniki pogosto naredili predvsem v kriznih trenutkih, ko so nujno potrebovali denar. Del poslovnih prostorov so prodali, tako da imajo del stavbe oddane, del pa prodane. V Ljubljani je takih stavb veliko, med njimi je tudi nekaj novejših. Veliko je tudi primerov, ko stavbe propadajo, saj lastniki nimajo dovolj sredstev za izredno vzdrževanje ali pa se zgodi, da gredo podjetja v stečaj in se nato preostali lastniki stavbe dogovarjajo s stečajnimi upravitelji glede stroškov vzdrževanja. Etažno lastništvo poslovnih stavb je v tujini povsem tuj in nesprejemljiv pojem.

Čemu pripisujete te napake?

Napake, ki jih vidimo, so predvsem zrcalo razvijajočega se trga. Slovenija se ne more primerjati denimo z Veliko Britanijo, kjer je investicijski trg nepremičnin razvit že več desetletij. Slovenski nepremičninski trg se razvija iz povsem lastniškega v najemniškega. Napake, ki jih vidimo v najemnih pogodbah, so povsem sistemske in konec koncev tudi odsev nepremičninske krize, ko je bil najemnik tisti, ki je krojil najemnine in najemne pogoje.

Je te napake mogoče popraviti?

Ta zavest bo prišla postopoma oziroma prihaja postopoma. V času krize je najemnik krojil trg, najemodajalci so zaradi želje po večji zasedenosti stavb sprejemali tako rekoč vse zahteve, ki jih je imel najemnik. Z ugodnejšimi tržnimi razmerami bodo lastniki precej lažje izpogajali boljše in primernejše najemne pogoje.

Kako naj lastniki torej sklenejo pogodbe z novimi najemniki?

Predvsem naj gledajo na svojo nepremičnino kot na naložbo. Vsak vlagatelj si želi varno naložbo in to varnost lahko zagotovimo s stabilnimi denarnimi tokovi, torej z dolgoročnimi najemnimi pogodbami. Najemnine naj se usklajujejo z inflacijo, saj najemodajalci tako ohranjajo vrednost svojih pogodb. Pogodba, ki je bila sklenjena pred petimi leti, je brez usklajevanja najemnine z inflacijo danes vredna manj.

Kako napake vplivajo na vrednost stavbe oziroma na pogajanja z investitorji?

Investitor ocenjuje vrednost poslovnih nepremičnin predvsem na podlagi tehtanega povprečja preostale dobe trajanja najemnih pogodb in tehtanega povprečja najemnin. Krajše ko so najemne pogodbe, večje je tveganje za investitorja in večji je njihov diskont na ceno. Če plastično ponazorim: stavba, ki ima v povprečju še za tri leta preostale dobe trajanja najemnih pogodb, bo vredna precej manj od stavbe, ki bo investitorju še pet let zagotavljala redne donose. Nadalje, v srednji in vzhodni Evropi velja, da je v primeru etažnega lastništva pribitek na donos med polovico in enim odstotkom, kar lahko v končni vrednosti pomeni tudi za deset odstotkov nižjo vrednost nepremičnine.

Kateri tip investitorjev se zanima za slovenske poslovne nepremičnine?

Gre za tuje nepremičninske sklade in institucionalne investitorje. V zadnjem letu pa je vse več zanimanja tudi med slovenskimi pokojninskimi skladi, za katere so nepremičnine nov naložbeni razred. Na razvitejših trgih so naložbene nepremičnine v pokojninskih skladih že desetletja ustaljena praksa, pri nas pa se ta segment predvsem zaradi pomanjkanja izkušenj šele uveljavlja.

To zanimanje se je pokazalo v zadnjem času. Zakaj šele zdaj?

Zanimanje tujih investitorjev sovpada z nizkimi cenami nepremičnin, ki so po mojem mnenju dosegle dno, in relativno dobrimi donosi. Vse skupaj pa ne nazadnje sovpada tudi s prodajo slabih terjatev bank. Ta proces se je v drugih državah v regiji zgodil veliko hitreje kot v Sloveniji in verjamem, da je to tudi eden izmed ključnih razlogov, zakaj so tuji investitorji šele zdaj preusmerili pozornost na Slovenijo. Vsekakor bo težje ohraniti zanimanje. Na vidiku je le nekaj novih projektov in še to v večini primerov stanovanjskih. Pojavi se tudi vprašanje kritične mase, torej koliko novih poslovnih stavb in nakupovalnih središč Ljubljana oziroma Slovenija še preneseta.

Politika upravljanja tovrstnih skladov predvideva izstop iz naložb v treh do petih letih. Kako optimizirajo naložbo, da jo lahko prodajo naprej?

Naj predstavim kar konkreten primer, ko je sklad kupil nepremičnino z več kot 50 najemnimi pogodbami. Vsaka pogodba je bila sklenjena nekoliko drugače, prirejena za vsakega najemnika posebej – pri nekaterih je bilo določeno usklajevanje najemnine z inflacijo, drugje je usklajevanje veljalo samo v določenih primerih ali pa ga sploh ni bilo. Pri nekaterih so bili obratovalni stroški zajeti v najemnino, spet drugi so plačevali samo določene stroške. In tako naprej. Upravljanje v takem primeru postane težko obvladljivo in zamudno. Prvo, kar je sklad naredil, je bila priprava standardizirane pogodbe, kjer so bile ključne sestavine pogodbe za vse najemnike enake. Nadaljnji načrt pa je, da z najemniki sklene pogodbe za daljše obdobje.

Imajo investicijski skladi, ki kupijo slovenske poslovne nepremičnine, več znanja za upravljanje kot slovenski lastniki in lahko zato z optimizacijo nepremičnine to pozneje prodajo z dobičkom?

Vsekakor imajo več izkušenj in to prednost, da niso neposredno vpeti v slovenski trg. Kot sem že omenila, so v času krize trg krojili najemniki in lastniki so ugodili tako rekoč vsem njihovim zahtevam.

Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.
OGLAS
FINANCE
Nepremičnine
Nepremičnine Kakšen mora biti kakovosten servis kosilnice

Vključevati mora vse potrebne preglede in popravila kosilnice oziroma vrtnega traktorja ali riderja – opravite ga pri strokovnjaku.

FINANCE
Nepremičnine
Maja Ostanek, KF finance: Najem ljubljanskih pisarn bo dražji
Nepremičnine
NepremičnineTeja Grapulin Maja Ostanek, KF finance: Najem ljubljanskih pisarn bo dražji

V nekaterih glavnih poslovnih stavbah v Ljubljani se najemnine že zvišujejo

FINANCE
Nepremičnine
Pozor! Po novem za fizične osebe manj poročanja o najemnih poslih
Nepremičnine
NepremičnineTeja Grapulin Pozor! Po novem za fizične osebe manj poročanja o najemnih poslih

Fizičnim osebam ni več treba poročati geodetski upravi o najemnih poslih s stavbami ali deli stavb

FINANCE
Nepremičnine
Stanovanjski sklad oddal vsa najemna stanovanja na Brdu v Ljubljani
Nepremičnine
NepremičnineVasilij Krivec Stanovanjski sklad oddal vsa najemna stanovanja na Brdu v Ljubljani 9

Poleti bodo na sosednji lokaciji začeli gradnjo novih 500 stanovanj.

FINANCE
Kibernetska varnost postaja glavno poslovno tveganje. Zakaj?
PRO
Finance
KIBERNETSKA VARNOST
Finance PRO Kibernetska varnost postaja glavno poslovno tveganje. Zakaj? (PRO)

Hekerski napadi lahko za več dni povsem ustavijo poslovanje podjetij – več o tem si preberite v posebni izdaji Kibernetska varnost.

FINANCE
Nepremičnine
Najemna stanovanja republiškega stanovanjskega sklada še ne vplivajo na nepremičninski trg
Nepremičnine
NepremičnineVasilij Krivec Najemna stanovanja republiškega stanovanjskega sklada še ne vplivajo na nepremičninski trg

Da so potrebe po najemnih stanovanjih institucionalnih lastnikov izjemno velike, dokazujeta 102 najemni stanovanji, ki ju je Stanovanjski sklad Republike Slovenije oddal že na prvem razpisu. Še več, zavrniti so morali skoraj polovico prošenj.

FINANCE
Dražbe
Ciprski poslovnež za pet milijonov evrov kupil sodišče na Miklošičevi
Dražbe
DražbeAleš Perčič Ciprski poslovnež za pet milijonov evrov kupil sodišče na Miklošičevi

Stavba na Miklošičevi 12, kjer so prostori okrajnega sodišča v Ljubljani, je bila prodana že na prvi dražbi. Kupec je družba Elements Skladi, ki je v lasti ciprskega poslovneža Savvasa Liasisa.

FINANCE
Nepremičnine
Največji posli na trgu poslovnih nepremičnin v lanskih prvih devetih mesecih
Nepremičnine
NepremičnineBoris Tuma Največji posli na trgu poslovnih nepremičnin v lanskih prvih devetih mesecih 1

Povprečna mesečna najemnina kvadratnega metra poslovnih prostorov je v Ljubljani deset, v Mariboru pa šest evrov.

FINANCE
Klasik poslovnega razreda, ki osvaja vse poglede. Mercedes-Benz razred C
OGLAS
Finance
MERCEDES-BENZ
Finance PR Klasik poslovnega razreda, ki osvaja vse poglede. Mercedes-Benz razred C (OGLAS)

S športno eleganco, inovativno varnostno tehnologijo, razkošno notranjostjo se avtomobil razreda C uvršča v vrh svojega razreda.