Slovenija je po deležu mladih, ki še vedno živijo pri starših, v samem vrhu držav članic EU. Nevzdržen položaj najemnikov v tržnem najemu. Kar 95 odstotkov tistih, ki se odločijo za najemniško stanovanje, je žrtev neurejenih in izkoriščevalskih razmer.
Kako pereča je stanovanjska problematika mladih v Sloveniji, kažejo podatki raziskave, ki jo je pred kratkim objavil Mladinski svet Slovenije (MSS). Delež tistih, ki še vedno živi pri starših, je kar 85-odstoten. »To nas uvršča v sam vrh držav članic Evropske unije,« poudarja predsednik MSS Tin Kampl. Zastrašujoča statistika je odraz tega, kar se dogaja na trgu dela, so prepričani na MSS: »Mladi, ki si želijo ustvariti družino in kupiti lastno stanovanje, težko dobijo bančno posojilo, predvsem zaradi finančne nezmožnosti oziroma pretežno prekarnih oblik zaposlitev,« je povedal Kampl.
Tudi najemniki
odvisni od staršev
Tisti, ki se vseeno odločijo iti na svoje (ali pa druge možnosti nimajo), so večinoma prepuščeni tržnemu najemu, ki pa je, kot ugotavljajo na MSS, popolnoma neurejen in omogoča številne kršitve: pri kar 95 odstotkih najemnikov so bile kršene njihove pravice ali so zaznali nezakonita ravnanja stanodajalcev.
Skoraj polovica najemnikov je že prebivala v stanovanju brez veljavne pogodbe. Številni imajo izkušnjo z lastniki, ki ne vzdržujejo stanovanja, vdirajo v njihovo zasebnost, jim preprečujejo prijavo prebivališča, postavljajo nepravične finančne pogoje najema, potvarjajo podatke v najemnih pogodbah, omejujejo obiske in normalno uporabo stanovanja. »Če dodamo še številne predsodke, s katerimi se spopadajo pri iskanju stanovanja, težek materialni položaj in potrebo po pomoči za golo preživetje (36 odstotkov jih je prejemalo pomoč, večinoma od staršev ali drugih sorodnikov), vidimo, da položaj najemnikov v tržnem najemu kliče po nujnih spremembah,« je kritičen Kampl.
Najdražji je Koper Najdražje mesto za najemnike presenetljivo ni prestolnica, ampak Koper, kjer boste za povprečno mesečno najemnino za enosobno stanovanje odšteli 394 evrov. Cena ne vključuje mesečnih stroškov, ki bodo vaš mesečni izdatek še povečali. Primerljivo drag najem stanovanja je v Ljubljani, kjer povprečna mesečna najemnina za enosobno stanovanje znaša 376 evrov. Na tretjem mestu po višini povprečnega najema stanovanja je Celje, kjer je povprečna najemnina za enosobno stanovanje 297 evrov, seveda v ceno niso všteti mesečni stroški. Za najemnino v Kranju boste za primerljivo stanovanje odšteli 288 evrov. Od večjih mest so najnižje najemnine v Mariboru, kjer je mesečna najemnina okrog 254 evrov. |
Mlada generacija čaka na boljše čase, ko bodo lahko normalno zaživeli, si morda lahko privoščili kredit; ko bodo po dolgoletnem oddajanju vlog morda le prišli na vrsto za neprofitno stanovanje. Skratka, ko bodo našli neko dolgoročnejšo rešitev – če sploh kdaj. To vpliva na celotno družbo, ki se medtem pospešeno stara, nacionalni stanovanjski program pa žal ne predvideva bistvenih sprememb, saj je njegova osnovna pomanjkljivost pomanjkanje sredstev za uresničevanje. »Namesto da bi v kriznih časih še posebno skrbeli za osnovne potrebe prebivalcev, ukinjamo socialne transferje (subvencioniranje najemnin), ki so že tako redki in nezadostni. Brez bistveno višjega vlaganja in dosledne (zakonske) ureditve najemnih razmerij pa se bo zelo težko karkoli bistveno spremenilo,« še menijo na MSS.
»Otroci niso zaželeni!«
Nepremičninski agent Gašper Proj iz agencije Central RE opozarja, da je temelj razmerja med stanodajalcem in najemnikom podpisana pogodba: »V njej morajo biti jasno določene dolžnosti obeh strank. Težave pa nastanejo, ker na trgu nastopajo zasebni ponudniki, ki se redno odločajo za nezakonito poslovanje.«
Kaj pravi država? Za reševanje stanovanjske problematike je odgovorno ministrstvo za okolje in prostor (MOP), kjer so, kot pravijo, z zastrašujočo statistiko, ki jo je predstavil Mladinski svet Slovenije (MSS), seznanjeni: »Dejstvo je, da je mladim stanovanjski trg manj naklonjen, saj je najobičajnejši način pridobitve stanovanja v Sloveniji nakup, a mladi imajo praviloma nižje prihodke, na trgu dela pa se soočajo z zaposlitvami za določen čas ali celo prekarnimi oblikami dela. V fazi prvega bivanjskega osamosvajanja se bo pri mladih spodbujal najem. Predvideni ukrepi se zato nanašajo na povečanje dostopnosti najemnega stanovanjskega fonda, ureditev najemnih razmerij ter vzpostavitev nove najemninske politike za povečanje ponudbe najemnih stanovanj iz obstoječega stanovanjskega fonda.« |
Zasebne ponudbe velikokrat vsebujejo nemogoče pogoje. »Skoraj vsi stanodajalci že v oglasu povedo, da hišni ljubljenčki niso dovoljeni. Velikokrat pa je zapisano tudi, da niso zaželeni niti otroci,« ugotavlja Proj. Na enem izmed nepremičninskih portalov smo zasledili celo oglas, v katerem lastnik navaja, naj kličejo samo zaposleni v javni upravi: »Verjetno najemodajalec naivno meni, da bo imel s takšnim najemnikom manj težav,« komentira Proj. Po agentovih izkušnjah stanovanje najlažje dobi v najem urejena samska oseba ali urejen par (poslovneži, tujci). »Najbolj ogrožene pa so mlade družine z majhnimi otroki in nižjimi dohodki. Teh se stanodajalci najbolj otepajo.« Mladim, ki se odločajo, da bodo najeli stanovanje, svetuje, naj se povežejo z nepremičninsko agencijo: »Res je, da je na začetku zadeva za najemnika dražja – ob realizaciji zaračunamo agencijsko provizijo v višini ene najemnine –, vendar se s tem izognejo morebitnim poznejšim težavam. S tem najemnik pridobi primerno nepremičnino, ki jo išče, želeno ceno najema, dogovor, najemno pogodbo (pregleda in podpiše jo pravnik) ter primopredajni zapisnik.« Nepremičninski agent Gašper Proj je prepričan, da so kršitve posledice tega, da na trgu nastopajo zasebni ponudniki, ki se redno odločajo za nezakonito poslovanje.
Najpogostejše kršitve
Mag. Saši Bohinc iz Odvetniške pisarne Bohinc smo predstavili najpogostejše kršitve, s katerimi se spopadajo mladi najemniki.
»V stanovanju iz stropa pušča voda, a stanodajalec pravi, da moram za sanacijo poskrbeti sama.«
(Mojca I., 29 let)
»Ne drži. Lastnik mora izročiti in vzdrževati stanovanje v stanju, ki najemniku omogoča njegovo normalno uporabo, skladno z veljavnimi normativi in standardi, ter odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju. Če iz stropa pušča voda, mora najemnik o tem obvestiti lastnika stanovanja, ki mora nemudoma poskrbeti za sanacijo. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, ne izvede naloženih del, lahko ta dela na njegove stroške izvede najemnik sam. Stroške izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahko najemnik pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. Če lastnik ne ravna v skladu z odločbo iz prejšnjega odstavka, lahko najemnik od lastnika zahteva, da mu preskrbi drugo primerno stanovanje.«
»Stanodajalec mi ni dovolil prijave začasnega bivališča.«
(Alen G., 33 let)
»Najemnik lahko s predložitvijo najemne pogodbe uredi svoje začasno prebivališče pri upravni enoti. Upravna enota pozove lastnika stanovanja k sodelovanju v postopku prijave začasnega prebivališča ter se tako seznani z morebitnimi odklonilnimi stališči lastnika stanovanja.«
»Stanodajalec nenapovedano prihaja na obisk in preverja, kako imam pospravljeno.«
(Barbara J., 25 let)
»Zakon najemodajalcu daje pravico, da stanovanje obišče dvakrat letno, a vedno s predhodno najavo.«
»Stanodajalec zahteva, da plačujem tudi strošek upravnika za rezervni sklad.«
(Denis M., 27 let)
»Stroške vplačil v rezervni sklad je strošek lastnika stanovanja in vplačila v rezervni sklad ni mogoče zahtevati od najemnika. Seveda je mogoč drugačen dogovor z najemno pogodbo, vendar se mora najemnik s tem izrecno strinjati.«
»Stanodajalec mi ne dovoli prepleskati stene, čeprav je ta potrebna beljenja.«
(Vid P., 39 let)
»Gre za redno vzdrževanje stanovanja kot predmeta najemne pogodbe in ocenjujem, da najemnik za takšen poseg ne potrebuje predhodnega soglasja lastnika. Pomembno je, da po prenehanju najemne pogodbe najemnik vrne lastniku stanovanje, kot je bilo ob prevzemu, ob upoštevanju normalne rabe stanovanja.«
»Na poštni nabiralnik in/ali vrata nisem smela nalepiti napisa s svojim imenom.« (Petra Z., 22 let)
»Gre za tako imenovane mehke elemente izvajanja najemne pogodbe, vendar v tem primeru lastnik nima ustrezne pravne podlage za takšno zavrnitev. Na poštnem nabiralniku je nujen naziv uporabnika stanovanja tudi zato, ker je treba omogočiti vročanje številnih dokumentov. Zato je nujno, da najemnik označi, kje mu lahko vročevalec pusti obvestilo o prispeli pisemski pošiljki.«
»Ne smem uporabljati kleti, ki pripada stanovanju.«
(Simona B., 34 let)
»Lastnik stanovanja se odloči, kateri del nepremičnine je tisti, ki ga oddaja v najem. Če se lastnik odloči, da klet, ki pripada stanovanju, ni predmet najemna, je dolžan o tem predhodno, pred podpisom najemne pogodbe, obvestiti najemnika, to tudi izrecno navesti v pogodbi oziroma določno navesti, kaj se oddaja.«
»Stanodajalec mi je prepovedal obiske.«
(Lea J., 31 let)
»Lastnik stanovanja obiskov ne sme prepovedati, ker gre za normalno rabo stanovanja, ki je predmet najema.«
»Med mojim prebivanjem v stanovanju je stanodajalec na lepem zvišal najemnino. Ker v to nisem privolil, sem se odločil za izselitev, a mi stanodajalec nato ni želel vrniti varščine.«
(Boris, 38 let)
»Spreminjanje višine najemnine je vedno potrebno dogovoriti v soglasju z najemnikom. Enostransko spreminjanje pravno ni sprejemljivo, saj gre za določitev cene na pogodbeni način. Vse spremembe, vključno s spremembo cene, morajo biti dogovorjene izključno v pisni obliki z aneksom k pogodbi. Namen varščine
je, da lastnik stanovanja lahko poplača morebitno nastalo škodo, ki presega normalno rabo stanovanja in se praviloma ugotovi v primopredajnem zapisniku ob vrnitvi stanovanja lastniku. Če škode ni, je lastnik dolžan vrniti varščino. Najemnik se lahko zavaruje glede vračila varščine tako, da se v najemni pogodbi natančneje določijo parametri in okoliščine, v katerih je upravičen do vračila.«