»Pomembno je, da že, ko se zaveš, da bo to nekoč treba narediti, začneš zbirati denar. Lažje je vsak mesec odšteti 50 evrov, kakor na koncu plačati celoten znesek. Mi smo tako dobili finančno osnovo, zaradi katere je bila odločitev, da se lotimo obnove, lažja.« Za Sinišo Labana, predstavnika nadzornega odbora stanovalcev, je to prvi korak na dolgi poti obnove. Zaradi predhodnega varčevanja njim denimo ni bilo treba zaprositi za banč­no posojilo.

Njihov blok je eden od številnih v nekdanjem železničarskem naselju ob Plečnikovem stadionu, ki so ga za delavce železnic postavili med letoma 1931 in 1938, vendar so v kislo jabolko zagrizli prvi, zato so morali tudi zorati ledino.

Po odločitvi, da se lotijo sanacije, so obstali pred naslednjim težkim vprašanjem: naj naročijo projekt energetske prenove (PEP) ali ne. Njegova izdelava znaša 10 odstotkov vrednosti projekta. »V Sloveniji se pogosto varčuje prav pri teh prvih korakih, ko je treba zadevo dobro premisliti. Pogosto sem slišal, da mora izvajalec znati in vedeti vse. Ampak to ni res. Napake, ki jih narediš med izvajanjem del, je zelo drago odpravljati, če pa jih popravljaš že na papirju, se ti strošek projekta stokrat povrne,« je pojasnil Laban, zakaj je bil od samega začetka zagovornik PEP.

Stanovalce njegovega bloka je stal okoli 10.000 evrov. Eko sklad priznava 4000 evrov subvencije, preostalih 6000 evrov »se lahko povrne pri pogajanju z izvajalci: bolje ko je pripravljen projekt, lažje se pogajaš za ceno in dobivaš popuste«, je razložil še inženir Andraž Rakušček z Gradbenega inštituta ZRMK (GI ZRMK), ki je vodil energijsko obnovo tega Fondovega bloka.

»Zanje smo se odločili, ker so že delali v naselju, ker so podali konkurenčno ponudbo in ker imajo tim ljudi, ki ga zahteva tako zapletena obnova. En človek težko poseduje vse potrebno znanje, oni pa imajo arhitekta, gradbenika, energetika in vse druge strokovnjake,« je nadaljeval Siniša Laban. Fondovi bloki so zaščiteni kot stavbna dediščina, zato so morali spoštovati kulturnovarstvene pogoje, ki so jim jih določili na zavodu za varstvo kulturne dediščine, potem ko so seveda zaprosili zanje. Ampak do tja je bila še dolga pot.

Naporno, a pomembno usklajevanje

Na GI ZRMK so že pred časom ugotovili, da je običajna praksa, pri kateri se projekt začne z zbiranjem ponudb treh izvajalcev, slaba. »Od ideje do zaključka projekta je treba narediti veliko odločnih korakov, pri vseh pa je treba stanovalcem dati možnosti glasovanja. Ja, včasih jih je težko prepričati v kaj, za kar veš, da je prav. Do tega morajo priti sami, kar pomeni, da laika vodimo skozi cel projekt.«

Za Andraža Rakuščka je bila obnova Fondovega bloka izziv tudi zato, ker je stanovalcev malo, zaradi česar so še težje izglasovali kak­šno rešitev, več pa se jih je tudi spoznalo na obnovo. Bili so zahteven naročnik. »Pomembno je, da je v hiši kdo, ki je vsaj približno sposoben razumeti tehnične in finančne stvari. Jaz sem hotel vedeti in razumeti veliko. Včasih so me imeli že dovolj,« je na drugi strani svoj zorni kot pojasnil Siniša Laban.

Ko je bil GI ZRMK izbran na razpisu, so bili strokovnjaki prepričani, da bodo delali projekt za obnovo fasade s toplotno izolacijo. Dela bi se lahko lotili takoj, a so se na podlagi preteklih izkušenj raje najprej sestali z vsemi stanovalci. Ugotovili so, da si ti o tem, ali želijo toplotno izolacijo ali ne, sploh še niso edini.

»Dveh projektov nismo hoteli narediti, ker bi bilo nesmiselno, smo pa naredili dva izračuna in jim ju predstavili. Brez toplotne izolacije bi bilo več zidarskih del, ker je treba stari omet natančneje odstraniti in je več popravil, pri toplotni izolacij pa to ni tako pomembno, je pa več slikopleskarskih del. Drugi stroški so primerljivi,« je pojasnil Rakušček.

Stanovalci so videli, da bi jih obnova fasade brez toplotne izolacije stala 88.313 evrov, s toplotno izolacijo 107.555. Druga možnost je bila 19.192 evrov dražja od prve, vendar bi jim Eko sklad namenil 14.400 evrov subvencije. »Na koncu je bila razlika 4792 evrov ali 500 evrov na stanovanje. Če pogledamo prihranke, lahko hitro izračunamo, da se dodaten strošek povrne,« je povzel Rakušček.

S tem so se strinjali tudi stanovalci, ampak vsako odgovorjeno vprašanje je odprlo novo. Kako debela naj bo toplotna izolacija? Lahko je slabše kakovosti in debelejša ali boljše kakovosti in tanjša, v obeh primerih pa mora izpolnjevati zahteve iz razpisa Eko sklada. Na predlog GI ZRMK so objavili odprti razpis, kar pomeni, da »mora nova izolacija ustrezati pogojem Eko sklada, nismo pa določili lambde, ker bi s tem posredno določili tudi materiale«. Vrednost lambde označuje toplotno prevodnost materiala: nižja ko je vrednost lambde, večja je izolativnost materiala in je lahko tanjši.

Vmes so opravili še cel niz analiz: izdelali so energijski pregled stavbe, da so se seznanili, v kakšnem stanju je, kakšno je življenje v njej, kakšni sistemi so vgrajeni in podobno; termografsko analizo; analizo prehoda vodne pare, da se s posegom ne bi v konstrukciji začela nabirati kondenzacija; pridobili so kulturnovarstvene pogoje, ki jih morajo upoštevati, in podobno.

Šele ko so o stavbi vedeli skoraj vse in so se uskladili tudi z njenimi stanovalci, so naredili korak, ki ga stanovalci pogosto naredijo veliko prezgodaj: objavili so razpis za zbiranje ponudb izvajalcev. Prispelo jih je veliko, deset. Najdražje so izločili takoj, z drugimi so se dobili na pogovorih, na katerih so sodelovali tudi stanovalci. Ti so imeli svoja vprašanja, projektanti svoja. V končnem izboru so ostali trije ponudniki.

Preverili so jih. Hoteli so spoznati njihove reference. »Dobro je iskati primerljive reference. Če delaš šolo, je to šola, za visoko stolpnico je to visoka stolpnica. Pri nas je šlo za zaščiteno stavbo, zato so morali v ponudbi navesti zgradbe, pri katerih so že sodelovali z ZVKD,« je pojasnil Rakušček, Laban pa je razložil, da so šli skupaj na teren, si »vse ogledali s svojimi očmi«, govorili z ljudmi, ki so v teh stavbah živeli, da so jim povedali, »kako teče obnova, koliko časa traja, ali vse umažejo, ali imajo posluh za podrobnosti, ker je to filigramsko delo«, in podobno.

Ob referencah jih je zanimalo, ali izvajalec deluje vsaj pol toliko časa, kolikor je zahtevana garancija, ali drugače, niso želeli novoustanovljenega in morda zadolženega podjetja. Po Rakuščkovih besedah je to pomembno, ker se ti lahko zgodi, da izvajalec sredi projekta ali v času reklamacij podjetje zapre in odpre novo.

Tretji pogoj je bil, da sodeluje s proizvajalci fasadnih sistemov. Ti nenehno razvijajo nove fasadne sisteme, barve, mrežice in tako naprej. Z novostmi se spreminja tehnika dela, zato za izvajalce redno pripravljajo izobraževanja. Če bi izvajalec delal tako, kakor je nekoč, se ne bi dobro končalo, zato so na seznamih proizvajalcev preverili, ali je bil izvajalec na njihovem izobraževanju ali ne, lahko pa bi zahtevali tudi potrdilo.

Četrti pogoj je zahteval, da izvajalec ustvari približno 25.000 evrov prihodkov na zaposlenega. »Če pogledamo, koliko ima kdo zaposlenih in koliko ima prihodkov, upoštevamo, kako dolga je fasaderska sezona in koliko ur lahko nekdo naredi, lahko hitro ugotovimo, kdo dela s svojimi ljudmi, ki jih plačuje celo leto, in kdo daje delo naprej. Če boš sodeloval s slednjim, boš na gradbišču srečeval ljudi, ki ne vedo nič o tem, o čemer si se dogovarjal na sestankih,« opozarja Rakušček. Tako je končna cena odločujoča šele v zadnjem koraku. »Na pogajanjih zelo hitro zaniha, zato je dobro, da jo pogledamo na koncu,« svetuje Rakušček, Laban pa iz svojega zornega kota pojasnjuje, da se je nemogoče odločiti za izvajalca, če v projektu niso specificirani na primer materiali, debelina izolacije in podobno, ker ne moreš primerjati cen.

Stanovalci so omahovali tudi, ali naj najamejo gradbeni nadzor ali ne. Projektantskega jim je v okviru projekta zagotavljal GI ZRMK, z izdelovalcem materialov pa so se dogovorili za nadzor nad tem, ali jih izvajalec uporablja pravilno. Ker so v pogodbi natančno definirali, koliko kakšnega materiala bodo potrebovali, zaradi česar ne bi priznavali nobenih dodatnih stroškov, so sklenili, da gradbenega nadzora ne potrebujejo. Seveda so pri stroških ohranili fleksibilnost, ker vseh zapletov, ki lahko nastanejo med delom, na papirju ni mogoče predvideti.

Zadovoljni z rezultati

»Pri vsakem koraku smo se vprašali: kaj imamo od tega mi,« se Siniša Laban nazaj ozira danes, ko je s končnim rezultatom nadvse zadovoljen. Blok je ohranil svoje zaščitene značilnosti in je lep, kakor je hotel, da bi bil. Klimatskih naprav na fasado ne smejo montirati, lahko pa jih na balkon, vendar upajo, da jih ne bodo potrebovali, ker je hiša masivna in dobro izolirana. Življenje v njej je zdaj »prijetnejše, ker je zunanji zid bolj suh, kot je bil prej, stroški pa so fenomenalni: letos sem za ogrevanje plačal pol manj kot lani, čeprav je bil letošnji januar veliko hladnejši«. Na GI ZRMK so preračunali dejanske prihranke energije glede na primerljivo ogrevalno sezono: poraba je s 70 MWh padla na 45 MWh, torej so porabili 25 MWh ali 36 odstotkov manj. Upoštevajoč, da je cena 1 MWh daljinskega ogrevanja 48,6 evra, tako prihranijo najmanj 1215 evrov na leto. Vendar je ta prihranek treba gledati z vidika toplotne izolacije. Obnova fasade je bila nujna, torej se stanovalci temu strošku niso mogli izogniti. Toplotna izolacija jih je stala dodatnih 4792 evrov. Upoštevajoč letni prihranek, se jim bo investicija vanjo povrnila v manj kot štirih letih.