Glas lastnikov nepremičnin ne bo več preslišan

Ljubljana – Z novim zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), ki je začel veljati danes, bodo lastniki nepremičnin dobili možnost, da vplivajo na posplošeno, v javne evidence vpisano vrednost nepremičnin. In sicer najprej z oblikovanjem modelov, po katerih država vrednoti stanovanja, hiše, zemljišča, poslovne stavbe in podobno, nato pa v posebnem postopku še na vrednost lastne nepremičnine.

Geodetska uprava RS (Gurs) se že intenzivno ukvarja s prenovo modelov. Izboljšali jih bodo tako, da bodo vanje vključili dodatne ali drugačne podatke in tako dobljene posplošene vrednosti nepremičnin čim bolj približali njihovim tržnim vrednostim, pravi direktor tamkajšnjega urada za množično vrednotenje nepremičnin Dušan Mitrović. Po starem zakonu je bilo modelov 21, po novem nekatere ukinjajo, dodajajo pa nove, tako da jih bo skupaj 17. Osnutke modelov bodo najprej predstavili posebni komisiji, sestavljeni iz predstavnikov strokovnih javnosti, nato jih bodo poslali v usklajevanje občinam. Te bodo opravile javno najmanj 30-dnevno razgrnitev ter zbrale pripombe in predloge občanov. Utemeljene pripombe bodo upoštevali pri dokončni različici modelov.

Od modela do vrednosti

Do česa se bodo pravzaprav opredeljevali občani? Presojali bodo, kaj vse pri določeni vrsti nepremičnine v konkretnem lokalnem okolju vpliva na njeno vrednost, koliko in kaj vse sodi v model. In kaj je model vrednotenja? Poenostavljeno rečeno je to obrazec, v katerega vstavimo zahtevane podatke o posamezni nepremičnini (ki so večinoma že zbrani v javnih evidencah) in kot rezultat dobimo posplošeno vrednost. Vsaka vrsta nepremičnin zahteva svoj nabor podatkov. Ključni so lokacija, velikost, starost in kakovost. Ta se pri vsaki vrsti izkazuje nekoliko drugače, pri stanovanjih, denimo, kot dejanska raba, lega v stavbi, število stanovanj v stavbi, dvigalo, prostori, vplivno območje, pri hišah tudi z naborom komunalnih priključkov in materiali nosilne konstrukcije. Pri različnih vrstah zemljišč kakovost določa tudi dejanska raba, dostopnost, proizvodna sposobnost in podobno.

Neto površina in namenska raba

Po predlogu Gursa se zelo spreminja, na primer, model za hiše; namesto uporabne površine bodo v izračun vključili neto tlorisno površino. Sogovornik pojasnjuje, da ima že zdaj vsaka hiša evidentirani obe površini, pri čemer je neto površina kakovostnejši podatek, ker ga je mogoče vsaj približno ugotoviti že na zunaj, tržno vrednost pa je z njim mogoče oceniti vsaj enako natančno kot z uporabno površino. Uporaba neto tlorisne površine tudi onemogoča manipulacije s podatki (če bi lastnik nepremičnine z uporabno površino prikrojeval vrednost stavbe lastnim potrebam). Podatka o uporabni površini Gurs po uradni dolžnosti ne more preverjati, saj je notranjost hiše ustavno varovana kategorija. Mitrović pojasnjuje, da uporaba (večje) neto tlorisne površine namesto (manjše) uporabne ne bo zvišala posplošene vrednosti stavbe, saj ta v vsakem primeru sledi ceni, ki bi jo za podobno stavbo dobili na trgu.

Pri zemljiščih bo glavni podatek njihova namenska raba. Stavbno zemljišče, ki ga občina kot tako opredeli v prostorskih aktih, kotira na trgu kot stavbno zemljišče – čeprav se na njem v resnici še kmetuje. Do zdaj so zaradi pomanjkanja podatkov o namenski rabi prostora začasno zemljišča vrednotili kar po dejanski rabi. Medtem so občine sprejele prostorske akte, kakovost podatkov o namenski rabi se izboljšuje, zato je, kot pravi Mitrović, mogoče na podlagi podatkov o namenski rabi zagotoviti kakovostno vrednotenje tržne vrednosti zemljišč. Tako se bo po novem posplošena vrednost stavbnih zemljišč, ki so po dejanski rabi kmetijska ali gozdna, zvišala, saj so bila do zdaj, upoštevaje tržne principe, podcenjena.

Posebne okoliščine

Ko bodo modeli usklajeni in jih bo potrdila vlada (indeksacije ne bo več, Gurs bo ustreznost modelov preverjal najmanj na vsaki dve leti), bodo geodeti opravili novo generalno vrednotenje. Lastniki bodo dobili obvestila o novih vrednostih, prilagojenih na stanje 31. marec 2018, predvidoma spomladi leta 2019. In takrat se bodo nanjo lahko tudi pritožili. Natančneje, uveljavljali bodo lahko posebne okoliščine. To so lastnosti nepremičnine, ki niso vključene v uradnih evidencah, so lokalno omejene, trajajo določen čas in spreminjajo vrednost nepremičnine za najmanj 20 odstotkov navzgor ali navzdol.

Natančno bodo opredeljene v posebnem pravilniku (skupaj z velikostjo vpliva in časom priznavanja), na splošno pa jih navaja tudi zakon: vpliv mikrolokacije, odstopanja od okolice zaradi rabe, vzdrževanja ali načina gradnje, poškodbe zaradi delovanja zunanjih sil. Če bo lastnik menil, da obstaja okoliščina iz pravilnika, ki znižuje ali zvišuje vrednost nepremičnine, in se bo s pogoji strinjal, bo predložil dokazno gradivo, ki ga zahteva pravilnik, o utemeljenosti zahtevka bo odločil Gurs. Če pa bo lastnik hotel uveljaviti okoliščino, ki je v pravilniku ni, bo moral najeti in plačati cenilca, naročiti cenitev, in z njo argumentirati zahtevek. O njem bo presojala posebna strokovna komisija, odločil pa bo Gurs z odločbo v upravnem postopku.

Ko bodo vsi ti postopki končani, bodo geodeti v register nepremičnin vpisali njihove nove posplošene vrednosti. Po prenovljenih pravilih vrednotenja bodo te izpolnjevale zahteve ustavnih sodnikov in bodo lahko tudi osnova za obračun davka na nepremičnine (ne le za socialne transferje). Če bi nova vlada pohitela z obdavčitvijo nepremičnin, bi to po napovedih lahko storila že leta 2020.